© Christoph Boeckheler, FR
Die umkämpfte Fläche nahe des Ostbahnhofs. Hier sind die Verhandlungen zwischen Stadt und Investor ins Stocken geraten.
Bauprojekte in Frankfurt
Frankfurt

„Brauchen Gelassenheit im Umgang mit Spekulanten“

Von Claus-Jürgen Göpfert
12:50

Herr Josef, Sie führen als Frankfurter Planungsdezernent heftige Auseinandersetzungen mit privaten Investoren, die bei ihren Projekten mehr wollen, als die Stadt ihnen zugestehen möchte: mehr Nutzfläche, mehr Höhe. Ein Beispiel ist am Danziger Platz am Ostbahnhof. Öfter mal stellt sich die Frage: Kann sich die Stadt überhaupt noch durchsetzen, gibt es noch das Primat der Politik in der Stadtentwicklung?
Das Primat der Politik ist immer noch vorhanden. Das hat einen wesentlichen Grund: Das Planungsrecht liegt bei der Kommune. Die Wertgewinne, die es bei einzelnen Grundstücken in der Stadt gibt, gibt es ja nur, wenn die Kommune höherwertiges Planungsrecht schafft. Das Planungsrecht ist ein ganz hohes Gut.

Es schafft Spielraum für die Kommune. Ich mache immer frühzeitig deutlich, welche Ausnutzung ich bei einem Grundstück zulassen möchte. Wir haben am Danziger Platz früh im Rahmen einer Auslobung klar gemacht, wie wir uns die Ausnutzung vorstellen. Dann haben Projektentwickler auf dieser Basis geboten.

Wir haben durchaus auch Fälle, in Frankfurt und anderswo, bei denen ein Grundstück mit einer bestimmten Ausnutzung gekauft wird, nur, um es einige Jahre später weiterzuverkaufen oder nachträglich die Dichte hochzutreiben. Das ist Spekulation.

Der Besitzer dieses Grundstücks am Danziger Platz sagt jedoch öffentlich ganz cool: Ich kann warten.
Ich auch. Die Stadt steht zwar unter Druck. Doch wir müssen die Gelassenheit aufbringen, auch mal zu warten, damit am Ende ein besseres städtebauliches Ergebnis, ein besseres Ergebnis für alle Menschen entsteht. Und damit wir glaubwürdig und verlässlich sind. Wenn ich mich jedes Mal als Stadt sofort bewege bei mindergenutzten Grundstücken, dann entsteht das, was wir nicht brauchen in Frankfurt: schlechter Städtebau und teure Wohnungen zum Beispiel. Oder an teure Nutzungen verlorene Gewerbefläche.

Der Druck lastet aber auf Ihnen. Von Ihnen als Politiker wird erwartet, dass Sie schnell Wohnraum schaffen.
Das ist nur die halbe Wahrheit. Von mir wird nicht nur erwartet, dass ich schnell Wohnraum schaffe, sondern auch, dass ich schnell bezahlbaren Wohnraum schaffe. Wir bauen ja nicht um des Bauen willens. Wir haben in Frankfurt extrem knappes Bauland, sodass die Bodenpreise immer weiter steigen. Das führt dazu, dass die Wohnungen, die entstehen, immer teurer werden, immer mehr im Segment Luxus gebaut wird. Für die mittleren Einkommen, auch im Mietwohnungsbau, entsteht kaum noch etwas. Wir haben in der Vergangenheit auch Fehler gemacht bei der städtebaulichen Entwicklung in Frankfurt. Wenn wir daraus lernen wollen, brauchen wir Geduld.

Ein großer Fehler waren beispielsweise die Hochhäuser des Palais Quartiers an der Großen Eschenheimer Straße, die völlig den städtebaulichen Maßstab dort sprengen. Die haben dort nichts zu suchen.
Das zeigt schon der Blick auf die Skyline mit diesen Häusern abseits der Cluster.

Trotzdem werden immer mehr Luxus-Wohntürme in Frankfurt gebaut. An der Junghofstraße, auf den ehemaligen Grundstücken der Deutschen Bank, hat ihr Vorgänger Olaf Cunitz eine Bebauung mit vier Türmen auf engstem Raum in die Wege geleitet, darunter auch Wohnhochhäuser. Dort sollen nun sogar Sozialwohnungen und Eigentumswohnungen in einem Turm unterkommen.
Es gibt Beispiele etwa in New York, dass das funktioniert. Da gibt es dann 120 geförderte Wohnungen neben Eigentum. Ich möchte die soziale Ungleichheit in Frankfurt verringern. Deshalb will ich soziale Durchmischung in allen Stadtteilen. Dafür brauchen wir im Übrigen nicht nur den Sozialwohnungsbau, sondern vor allem Wohnraum für Normalverdiener. In der Frankfurter Innenstadt kann es eine gewisse Dichte geben – wo sonst, wenn nicht hier?

Hochhäuser tragen aber insgesamt nicht zur Lösung unseres Wohnungsproblems bei. Die Wohnungen sind viel zu teuer. Ich halte es für einen absoluten Trugschluss, dass über Wohnungen in Hochhäusern Sickereffekte entstehen, die anderswo bezahlbare Wohnungen freimachen. Ich frage mich, ob diese Luxus-Wohnungen in Türmen sich lange als stabile Wohnform halten werden. Wir haben ja als Stadt einen Hochhaus-Rahmenplan, der Vorgaben macht für den Bau und die Ausnutzung von weiteren Hochhäusern. Ich möchte keinen Wildwuchs von Hochhäusern in Frankfurt. Es entstehen dort immer teurere Wohnungen, die zum Teil 10 000 Euro pro Quadratmeter und mehr kosten.

Nicht weit entfernt von der Zeil, an der Stiftstraße, liegen die ehemaligen, heute teils leerstehenden Gebäude der Post und Telekom. Auch dort stockt die Entwicklung, streitet die Stadt heftig mit den Investoren um die Ausnutzung.
Ja. Aber ich muss als Planungsdezernent auch auf guten Städtebau achten. Das Grundstück wurde nach dem Wettbewerb weiterverkauft, es gab große Veränderungen. Bei einer zu hohen Ausnutzung ist irgendwann fraglich, ob noch guter Städtebau entstehen kann. Es geht auch um die Qualität des Städtebaus. Ich werde nicht eine uferlose Ausnutzung zulassen, nur damit ich einige geförderte Wohnungen mehr bekomme. An der Stiftstraße fordern die Investoren bis zu 40 Prozent mehr als ursprünglich vereinbart. Wenn die Stadt nicht will, dass Spekulation zum Erfolg führt, darf sie in solchen Fragen nicht nachgeben.

Zur SachePolizeipräsidium

Seit 2002 liegt das Gelände des alten Polizeipräsidiums an der Friedrich-Ebert-Anlage in Frankfurt brach. Nach langem Pokern verkaufte das Land Hessen die mehr als 15 000 Quadratmeter große Fläche für 212,5 Millionen Euro an einen privaten Investor. In einem Bieterwettbewerb setzte sich die Düsseldorfer Gerchgroup gegen zahlreiche Unternehmen durch. Die städtische Wohnungsgesellschaft ABG etwa stieg bei einem Kaufpreis von 168 Millionen Euro aus. Investoren interessieren sich auch sehr für das angrenzende Areal der Matthäuskirche.  OB Peter Feldmann (SPD) hat dem Land vorgeworfen, den Preis für das Grundstück wie ein Spekulant hoch getrieben zu haben. Die schwarz-grüne Landesregierung widerspricht. Man könne froh sein über jeden Euro. Das Geld fließe schließlich in den Wohnungsbau und den Bau einer neuen Uni-Bibliothek. Nach dem bisherigen Bebauungsplan hätte der Investor noch einen bis zu 145 Meter hohen Büroturm errichten können. Die Stadt will die Baumasse aber inzwischen anders auf dem Gelände verteilen und mit einer Änderung des Bebauungsplans sicherstellen, dass zu mindestens 40 Prozent Wohnraum entsteht, von dem 30 Prozent gefördert sein sollen. Auch eine neue Turnhalle und eine Kita sollen entstehen. cm/jg 

Zur SacheWohntürme Stiftstraße

An der Stiftstraße liegt eine große Fläche, die über Jahrzehnte von der Deutschen Post und der Telekom genutzt wurde. Heute hält die Telekom nur noch einen kleinen Teil des großen Grundstücks für eine Computerzentrale. Für das Areal wurde ein städtebaulicher Wettbewerb ausgeschrieben. Der siegreiche Entwurf sah eine Mischung aus Wohnen und Büros vor. Drei kleinere Hochhäuser sollten entstehen, für Wohnen. Über die Ausnutzung wurden sich die Stadt und der neue Eigentümer, der Hamburger Investor Becken, allerdings nicht einig. Der private Besitzer forderte mehr Nutzfläche und höhere Gebäude, als die Kommune zulassen wollte. Dabei spielt eine Rolle, dass in der Innenstadt eigentlich keine größeren Türme gebaut werden sollen. Sie sprengen den städtebaulichen Maßstab der City. Die beiden Hochhäuser des Palais Quartiers, die an der Großen Eschenheimer Straße stehen, gelten mittlerweile als planerischer Sündenfall. Inzwischen hat Dieter Becken das Areal nach Medienberichten weiterverkauft. Käufer soll das Unternehmen Rock Capital aus Grünwald bei München sein, das bereits auf einem Nachbargrundstück einen Büroturm namens Edge bauen will. Die beteiligten Unternehmen bestätigen den Deal noch nicht. cm/jg

Zur SacheTelekom-Areal Ostbahnhof

Für das umkämpfte Telekom-Gelände zwischen der Henschel- und der Ostendstraße, das noch bis Ende 2019 vermietet ist, gibt es keinen Bebauungsplan. Eine neue Bebauung müsste sich also am Maß der Umgebung orientieren. Das schreibt Paragraf 34 des Baugesetzbuchs vor. Der Investor, die CG-Gruppe, wollte nach Angaben der Stadt die bisherige bauliche Ausnutzung von 46 000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche um ein Drittel vergrößern. Das lehnt Planungsdezernent Mike Josef (SPD) ab. Die Verhandlungen liegen derzeit auf Eis. Investor Christoph Gröner hat schon im Herbst gefordert, dass die Stadt einen Bebauungsplan aufstellt und einen städtebaulichen Wettbewerb auslobt. Er sei sich sicher, dass dieser ergebe, dass das Areal dichter als bisher ausgenutzt werden könne, sagte er der FR. Zugleich machte er klar, dass er, falls keine Einigung zustande komme, auch den Atem habe, „zwei bis zehn Jahre zu warten“. Inzwischen setzt die CG Gruppe auf eine Zwischenlösung für das Areal. Zunächst würden die vorhandenen Flächen ertüchtigt und kurzfristig gewerblich vermietet, heißt es auf FR-Anfrage. Sobald Baurecht vorliege, entstünden Wohnungen, Büros und Einzelhandel. cm/jg 

Am Rande des Geländes des Alten Polizeipräsidiums an der Friedrich-Ebert-Anlage im Gallusviertel, das jetzt bebaut werden soll, liegt das Grundstück der Matthäuskirche, das längst auch schon im Blickfeld von Spekulanten ist. Der dortige Pfarrer hat mir erzählt, dass tagsüber Männer in schwarzen Anzügen über den Zaun steigen, um alles in Augenschein zu nehmen und zu fotografieren. Die Spekulanten hoffen, dort ein Hochhaus bauen zu können.
Ich sage es mal grundsätzlich: Heute sind, im Vergleich zu vor 30 Jahren, viel mehr Entwickler unterwegs als Bestandshalter.

Die Entwickler brauchen immer Kapital für das nächste Projekt und schauen sich deshalb lukrative Grundstücke an. Dennoch hat die Stadt Möglichkeiten, mit ihrem Planungsrecht und mit ihren Vorgaben gegenzusteuern. Bei der Matthäuskirche habe ich mit der Gemeinde und dem Evangelischen Regionalverband einen engen Austausch vereinbart, um nach der sinnvollsten Lösung zu suchen.

Die Stadt Frankfurt will eine neue Bodenpolitik. Sie wollen den Spekulationsgewinn bei Grundstücken in Zukunft ein Stück weit abschöpfen zugunsten der Allgemeinheit.
Wir werden Ende des Jahres eine Vorlage dazu in der Römer-Koalition präsentieren. Wir wollen das machen, was viele deutsche Großstädte machen. Wir haben in Frankfurt großen Nachholbedarf. Vor zwei Jahren habe ich festgelegt, dass auf Neubauflächen ausnahmslos 30 Prozent geförderter Wohnungsbau entsteht, Ich habe das strikt durchgezogen. Das war neu.

Wir brauchen klare Spielregeln, davon profitieren alle. Wir brauchen Grundstücke oder andere Beiträge der Entwickler, die von unseren Planungen profitieren, für unsere soziale Infrastruktur, unsere öffentlichen Räume, unsere Parks.

Sie wollen einen Teil des Wertzuwachses, den die Entwickler erzielen, für die Stadt abschöpfen. Wird aber dann nicht jeder Investor klagen?
Das wurde mir bei den 30 Prozent auch prophezeit. Ist aber nicht eingetreten. Wichtig ist mir: Wir wollen die klare Absprache mit dem Projektentwickler, wir wollen Transparenz und sie auch einbeziehen. Wir sagen dem Investor, dass er sich beteiligen muss am Bau von öffentlicher Infrastruktur wie Schulen oder Kitas. Unsere Forderungen müssen angemessen sein, und das wird so sein, darauf achten wir.

Sie wollen den Hochhaus-Rahmenplan fortschreiben. Wann ist damit zu rechnen?
Wir haben aus den beiden letzten Hochhaus-Rahmenplänen noch ausreichend Flächen. Da lassen sich mehrere Hunderttausend Quadratmeter Bruttogeschossfläche unterbringen. Wir gehen aber jetzt in die Diskussion um einen neuen Hochhaus-Rahmenplan. Ich hoffe, dass wir ihn bis 2021 fertigstellen können. Ich möchte eindeutig definierte Hochhaus-Cluster in Frankfurt, klare Standortaussagen und klare Höhenaussagen. Ich möchte aber auch klar sagen, wo künftig keine Hochhäuser entstehen dürfen.

Interview: Claus-Jürgen Göpfert

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