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Der 2017 fertiggestellte Wohnkomplex Blink your Eyes auf dem Riedberg. Bien-Ries verkaufte die Wohnungen im Durchschnitt für 4400 Euro pro Quadratmeter.
Wohnen in Frankfurt
Frankfurt

Wohnungen fast nur für Kapitalanleger finanzierbar

Von Christoph Manus
11:29

Wolfgang Ries (64) ist Vorstand der Hanauer Bien-Ries AG, die er 2004 mit Hans Bien gegründet hat. Zuvor arbeitete er als Vorstand eines Fertighausunternehmens. Bien-Ries ist spezialisiert auf den Bau von Wohnungen im Rhein-Main-Gebiet. Aktuell sind rund 600 in Bau. Das Unternehmen bietet dabei fast alle Phasen von der Entwicklung bis zur Fertigstellung aus einer Hand, beschäftigt etwa eigene Architekten, Bauleiter, Vertriebsleute und Haustechniker.

Herr Ries, Ihr Unternehmen gibt als Ziel aus, den Menschen ein neues Zuhause zu einem bezahlbaren Preis zu schaffen. Gelingt Ihnen das in Frankfurt denn noch?
In einzelnen Stadtteilen wie dem Riedberg ist uns das noch gelungen, weil wir auf die Erstellung von bezahlbaren Wohnungen spezialisiert sind und grundsätzlich keine Luxuswohnungen bauen. Doch Innenstadtwohnungen in Frankfurt sind aufgrund der Grundstückspreis-Explosion für den Normalverbraucher schon lange nicht mehr bezahlbar. Ich mache das Geschäft seit 1984 und komme eigentlich aus dem Verkauf. In den ersten Jahren bestand meine typische Kundschaft aus Facharbeitern, Lehrern, Verwaltungsangestellten. Diese Gruppe hat heute in Frankfurt überhaupt keine Chance mehr, eine Wohnung zu kaufen.

An der Ostbahnhofstraße im Frankfurter Ostend baut Ihr Unternehmen 84 Wohnungen, die Käufer im Schnitt 7700 Euro pro Quadratmeter kosten sollen. Wer kann sich das leisten?
Nur sehr wenige Leute. Und das, obwohl die Zinsen sehr niedrig sind. Inzwischen sind 60 Prozent unserer Käufer Kapitalanleger. 2004 lag der Anteil vielleicht bei fünf Prozent.

Kaufen auch Anleger aus dem Ausland bei Ihnen Wohnungen?
Ja. Gerade in Frankfurt haben wir inzwischen eine große Zahl von Käufern aus dem asiatischen Raum. Für mich ist es sehr unbefriedigend, dass nicht mehr alle Kunden der Mittelschicht in der Lage sind die aktuellen Marktpreise für Eigentumswohnungen in der Innenstadt zu bezahlen. Unsere außerstädtischen Projekte in der Region sprechen hingegen nach wie vor eine sozial breite Käuferschicht an.

Und fast alle gehen davon aus, dass Preise und Mieten in Frankfurt noch weiter steigen…
Ich würde auch prognostizieren, dass sich die Preise weiter nach oben bewegen, wenn auch vielleicht nicht mit der Geschwindigkeit der letzten Zeit. Immer mehr Menschen drängen in die Metropolregionen. Es gibt zu wenige Wohnungen und zu wenig Bauland. Ich spüre zwar die Anstrengungen des Frankfurter Planungsdezernenten Mike Josef in diesem Bereich. Doch bis etwa im Nordwesten Frankfurts gebaut werden kann, vergehen mindestens zwölf bis fünfzehn Jahre.

Halten Sie die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Frankfurt noch für gesund?
Nein. Gesund ist sie nicht. Und ich sage ganz offen: Wir können zu hohen Preisen verkaufen. Aber unser Risiko steigt wegen der rasend schnell steigenden Grundstückspreise und der steigenden technischen Anforderungen von Projekt zu Projekt. Deswegen müssen wir an jedem Vorhaben mehr verdienen als am Projekt davor. Wenn unsere Eigenkapitalquote nicht schneller steigt als die Grundstückspreise, bekomme ich die Grundstücke nicht mehr finanziert.

Wieso müssen Sie denn zum Beispiel die Wohnungen Ihres Projekts am Ostbahnhof so teuer verkaufen? Wie kalkulieren Sie?
Das Grundstück war sehr teuer. Wir haben es mit einer Baugenehmigung gekauft von einem Projektentwickler aus München. Auf dem Grundstück sitzt auch noch ein unterirdischer Trafo, der das ganze Quartier mit Strom versorgt. Der muss mit allen Tricks geschützt werden. Dann müssen wir auch noch die U-Bahn-Trasse schützen, die das Areal touchiert, damit sich der Tunnel nicht bewegt.

Welche Rolle für den Preis spielt die Spekulation mit Grundstücken?
Es gibt eine ganze Reihe von Projektentwicklern, die Grundstücke kaufen, sie entwickeln und sie dann gleich weiterverkaufen, also gar nicht bauen.

Das kostet Sie als Unternehmen, das bauen will, Geld.
In der Tat, deswegen sinken die Margen ja auch. Wir verkaufen derzeit zwar sehr schnell, aber die Marge sinkt. Wir verdienen heute prozentual an unseren Projekten weniger als vor fünf Jahren.

Allein in Frankfurt baut Bien-Ries derzeit trotzdem mehrere Hundert Wohnungen. Wie kommen Sie noch an Grundstücke?
Wir haben gute Beziehungen zu Gewerbebetrieben und Grundstücksmaklern. Aber es ist ein harter Kampf. Dabei ist es nicht mal so, dass keine Flächen auf dem Markt wären. Aber alles ist aberwitzig teurer. Selbst die öffentliche Hand verkauft zum Höchstpreis. Nehmen wir mal das alte Polizeipräsidium. Das ist für 212,5 Millionen Euro verkauft worden. Keine normale Firma kann zu einem solchen Preis kaufen.

Sehr viele Menschen suchen händeringend in Frankfurt eine Bleibe. Wie können für sie bezahlbare Wohnungen entstehen?
In Frankfurt kann ich, wenn ich keinen Verlust machen will, keine bezahlbare Wohnung bauen. Wenn die Miete nicht über zehn Euro pro Quadratmeter liegen soll, muss ich Verkaufspreise realisieren, die unter 3000 Euro pro Quadratmeter liegen. Doch das ist für private Entwickler in Frankfurt wegen der hohen Grundstückspreise nicht möglich.

Also muss man ins Umland ausweichen, wo die Baulandpreise noch niedriger sind?
Es gibt auch noch die städtische Wohnungsgesellschaft ABG, die ihre Wohnungen ohnehin auf Ewigkeit halten soll. Ihr reicht es aus, ein halbes Prozent Rendite zu haben oder auch einmal gar keine.

Die bezahlbaren Wohnungen können nur im Umland entstehen oder von der öffentlichen Hand gebaut werden?
So würde ich das sehen. Die ABG sollte ausschließlich bezahlbaren Wohnungsbau schaffen. Das war ja auch mal die originäre Aufgabe der städtischen Wohnungsbaugesellschaften als sie nach dem Krieg gegründet wurden.

Was halten Sie denn von der Vorgabe der Stadt Frankfurt, dass in neuen Wohngebieten zu 30 Prozent geförderter Wohnraum entstehen muss?
Das gefällt der Branche nicht und mir auch nicht. Ich verstehe den Ansatz, halte ihn aber für den falschen Weg. Ich kann diese Quote nur erfüllen, wenn ich Verlust mache oder den Fehlbetrag aus den Sozialwohnungen den verbleibenden Wohnungen hinzurechne. Dann werden diese noch teurer. Und das Risiko steigt, dass ich sie diese dann nicht verkauft bekomme. Zudem muss ich jemanden finden, der mir die geförderten Wohnungen abkauft. Die Forderung zeigt, dass die Politiker unser Geschäftsmodell nicht verstehen.

Wie könnte sich die Situation denn entspannen?
Ich fände es besser, wenn es die öffentliche Hand finanziell belohnen würde, wenn Bauträger Wohnungen zu einem bestimmten niedrigen Preis errichten. Denn dann würden sich alle mehr Gedanken machen, wie sie kostengünstig bauen können. Wir selbst drehen heute schon jeden Stein dreimal um. Und mit einer Subjektförderung, also mit der Förderung des Erwerbers, könnte die Eigentumsquote erhöht werden. Eine Objektförderung erhöht eben die Eigentumsquote nicht – mit der Folge, dass die Nutzer nie zu Eigentum kommen werden und damit der Steuerzahler durch die nicht endende Förderung permanent belastet wird. Ein Problem ist auch, dass die Politiker den Wirtschaftsforschern zu lange geglaubt haben, dass Frankfurt schrumpfen wird. Die Folge ist, dass es nun viel zu wenig Bauland gibt. Die Lage kann sich nur entspannen, wenn Frankfurt nach außen wächst.

Das heißt?
Wenn Sie sich auf den Maintower stellen und in die Gegend schauen, sehen Sie, von wie viel Grün Frankfurt durchsetzt ist. Man muss sich etwa die Frage stellen, ob eine Kleingartenanlage in eine Stadt gehört. Man könnte auch darüber nachdenken, den Zoo an den Stadtrand zu verlegen.

Und irgendwann wohnen in Frankfurt nur noch Menschen mit viel Geld. Alle anderen werden ins Umland verdrängt?
Es gibt Anzeichen, dass das so kommen könnte. Die Situation ist gefährlich. Zurzeit können Sie fast alles zu hohen Preisen verkaufen. Wenn das einmal nicht mehr klappt, weil das Kapital wieder stärker in andere Anlageformen fließt, wird es ein böses Erwachen geben.

Interview: Christoph Manus

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